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Der Kampf um Wohnraum eskaliert: Warum die Politik an ihren Neubauzielen scheitert – und was wirklich hilft

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Von: Max Müller, Fabian Hartmann

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Auf einer Baustelle steht ein Kran und die Sonne geht unter.
Auf vielen Baustellen herrscht Untergangsstimmung. © Julian Stratenschulte/dpa

Wohnen in Deutschland wird immer teurer. Die Politik setzt auf Neubau, Mietervertreter auf staatliche Eingriffe. Ein Experte sagt: Beides reicht nicht. Er hat eine andere, radikalere Idee.

Berlin/Köln – Horst Seehofer war seiner Zeit voraus. Vor über vier Jahren erklärte der damalige Bundesinnenminister von der CSU das Thema Wohnen zur sozialen Frage der Gegenwart. Damals regierte die Große Koalition unter Angela Merkel. Die Wohnungspolitik war noch kein eigenes Ressort. Sie war ans Innenministerium angedockt – und damit bei Seehofer.

In Berlin lag die Kaltmiete 2018 bei unter zehn Euro pro Quadratmeter, in Hamburg unter elf. Mieter in Stuttgart und Frankfurt mussten beim Einzug in eine neue Wohnung zwischen elf und zwölf Euro zahlen. Und selbst in München, Deutschlands teuerster Stadt, war die 20-Euro-pro-Quadratmeter-Grenze in weiter Ferne.

Aus heutiger Sicht: paradiesisch.

Wohnungsmarkt: Neubau kommt nicht in die Gänge

Die Realität im Jahr 2023 sieht etwas anders aus. Die Wohnungsnot hat Deutschland voll erfasst. Lange Schlangen sind bei Wohnungsbesichtigungen Alltag. In den Metropolen explodieren die Mieten. Und nicht nur dort. Auch in Städten wie Dresden, Leipzig, Kaiserslautern oder Kassel kennen die Mieten nur eine Richtung: nach oben.

Keine Frage: Die Situation auf dem Wohnungsmarkt ist prekär. Das hat auch die Politik erkannt. In Berlin gibt es inzwischen ein eigenes Ministerium, das sich vor allem ums Thema Bauen kümmern soll. Doch bislang blieb die zuständige Ressortchefin Klara Geywitz (SPD) blass. Und der Neubau kommt nicht wirklich in die Gänge.

400.000 zusätzliche Wohnungen hatte die Ampel pro Jahr geplant. Ein ambitioniertes Ziel, um Angebot und Nachfrage auf dem angespannten Wohnungsmarkt wieder in Einklang zu bringen. Doch die Bauministerin musste jetzt schon ihr Ziel zurücknehmen. Sie sagte „Web.de News“, dass die 400.000 Wohnungen pro Jahr wohl erst ab 2024 erreichbar sind. Für 2023 hat sie das Ziel schon abgeschrieben. Jetzt gehe es darum, „durch Vorfertigung und Digitalisierung 2024 und 2025 an diese Zahl heranzukommen“.

Die bisherige Bilanz ist, wie die Aussagen der Ministerin, ernüchternd. Im letzten Jahr sind gerade mal 290.000 Einheiten fertig geworden. Was läuft hier schief?

Investoren „nicht mehr bereit, die hohen Zinsen zu zahlen“

Wer sich bei Branchenverbänden umhört, bekommt immer wieder die gleichen Antworten: Materialmangel, fehlende Handwerker, steigende Kosten und das komplizierte deutsche Baurecht – all das bremst den Wohnungsbau aus. Daneben gibt es weitere Gründe. „Wir hatten in den letzten Jahren immer das Problem, dass es zu wenig Bauland gibt“, sagt Michael Voigtländer, Immobilienexperte am Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. Es habe viele Interessenten, aber zu wenig Flächen gegeben. Die Zinsen waren niedrig, die Finanzierung – so man denn einen Bauplatz bekommen hat – günstig. Die Situation sei nun anders. „Jetzt haben wir das Problem, dass Investoren und Kapitalanleger nicht mehr bereit sind, die hohen Zinsen zu zahlen“, sagte Voigtländer dem Münchner Merkur von IPPEN.MEDIA.

Heißt also: Projekte liegen auf Eis. Dabei fehlen in Deutschland schon jetzt 700.000 Wohnungen – so viele wie seit 20 Jahren nicht mehr. Zu diesem Ergebnis kam kürzlich eine Studie des Pestel-Instituts aus Hannover. Vor allem Wohnungen im unteren und mittleren Preissegment fehlen. Auch bei Sozialwohnungen ist die Not groß. Bundesweit gibt es etwa 1,1 Millionen – in den neunziger Jahren waren es noch rund drei Millionen. Jedes Jahr fallen mehr Wohnungen aus der Preisbindung, als neue hinzukommen. Sozialverbände wie der VdK meinen, dass der Bedarf bei fünf Millionen liegt.

Das Bevölkerungsplus 2022 lag bei 1,5 Millionen Menschen

Es spricht nichts dafür, dass sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt entspannt, im Gegenteil. Großstädte wie Berlin, Hamburg und München üben eine ungeheure Sogwirkung aus. Das treibt die Mieten weiter. Und: Die Zuwanderung nach Deutschland ist stark angestiegen. Allein im letzten Jahr lag das Bevölkerungsplus bei rund 1,5 Millionen Menschen – und damit höher als im bisherigen Rekordjahr 2015. Vor allem Flüchtlinge aus der Ukraine kamen nach Deutschland. Auch sie brauchen Wohnraum. Und treffen auf einen Markt, der schon überlastet ist.

IW-Experte Michael Voigtländer sagt, dass die Situation für Mieter im Moment besonders prekär sei – zumindest für die, die eine Bleibe suchen. „Es wird schwieriger, eine Wohnung zu finden. Und wenn man sie findet, ist sie wahrscheinlich noch teurer“, so der Ökonom. Voigtländer findet, dass man sich von der Vorstellung, dass die Preise wieder sinken, verabschieden müsse. Neubau sei gut. Aber er helfe eben nur, die Preise zu dämpfen. „Die Normalität ist, dass Großstädte sehr teuer werden“, sagte Voigtländer unserer Redaktion.

FDP laut Mieterbund mitverantwortlich für die angespannte Situation

Dabei gibt es – zumindest im Bestand – durchaus Möglichkeiten, in den Wohnungsmarkt einzugreifen. Auf diese Feststellung legt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund Wert. „Die Instrumente, um den Wohnungsmarkt zu entspannen, sind da oder wären zumindest schnell einführbar“, sagte sie dem Münchner Merkur. Man müsste sie halt konsequent anwenden. Beispiele? „Die Ampel sollte Mieterhöhungen im Bestand begrenzen, die Mietpreisbremse verschärfen, Mietwucher ahnden und Indexmieten abschaffen“, fordert Hartmann. Warum das nicht passiert? „Weil die FDP das Bundesjustizministerium innehat und Minister Marco Buschmann keinerlei Initiative zeigt, den Druck aus dem Mietmarkt zu nehmen.“

Beispiel Mietpreisbremse. Sie bezeichnet Hartmann als „zahnlosen Tiger“. Dabei ist es in Theorie so: Da, wo der Wohnungsmarkt angespannt ist, dürfen Vermieter bei einer Neuvermietung höchstens zehn Prozent auf die ortsübliche Vergleichsmiete draufschlagen. Allerdings gibt es eine ganze Reihe von Ausnahmen. Etwa, wenn der Vormieter schon zu viel gezahlt hat. Oder wenn die Wohnung modernisiert wurde. Ein weiteres Problem seien Indexmietverträge, sagt Hartmann. Denn die Höhe der Miete orientiert sich dann am allgemeinen Preisniveau – und das steigt beständig. Der Mieterbund würde Indexmieten am liebsten verbieten.

Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis

Am Grundproblem allerdings würde das nichts ändern. Am Ende ist der Wohnungsmarkt eben vor allem eines: ein Markt. Und dort bestimmen Angebot und Nachfrage den Preis. Kein Wunder also, dass die Politik den Neubau forcieren will – und damit das Angebot ausweitet. Und natürlich gibt es ungenutzte Potenziale, Stichwort Nachverdichtung der Innenstädte.
Branchenvertreter sehen allerdings eine Mitverantwortung der Politik für den lahmenden Wohnungsbau. Ein Beispiel ist die klassische Wohnungsbauförderung. Sie ist fast zum Erliegen gekommen. Nur noch eine Milliarde Euro wendet der Bund dafür auf. Dabei würde gerade jetzt, in Zeiten hoher Baukosten und steigender Zinsen, mehr Geld gebraucht.

Es wird Zeit, mit einigen Mythen in der deutschen Wohnungspolitik aufzuräumen. Das zumindest meint das IW in Köln. Die Zielvorgabe von 400.000 Wohnungen sei von Anfang an zu hoch angesetzt gewesen. Denn: Trotz des Mietenwahnsinns in den Städten ist es nicht so, dass landauf, landab die Wohnungen fehlen. Hart formuliert: Der Neubau von heute ist der Leerstand von morgen. IW-Mann Voigtländer hält 310.000 Wohnungen für ausreichend – wenn sie denn da gebaut werden, wo die Nachfrage ist: in den Großstädten.

So wohnt Deutschland: unsere Serie zu Wohnungsnot und Mietenwahnsinn

Gut bezahlter Job, unbefristete Anstellung: Beste Voraussetzungen, um eine schöne Wohnung zu finden? Nicht in Berlin, sagt der Mieterbund. Letzte Möglichkeit: Bestechung.

Wer heute baut, braucht starke Nerven. Die Zinsen steigen, Fachkräfte gibts keine und Material fehlt auch. Wer es doch versucht, benötigt auch ein Quäntchen Glück – und finanziellen Puffer.

Deutschland ist ein Land der Mieter. Und das ist ein Problem. Denn die Mieten steigen unaufhaltsam. Was dagegen hilft: Eigentum. Zu teuer? Nein, sagt Michael Voigtländer. Der Staat soll mit Darlehen helfen.

Die Standardantwort auf Wohnungsnot heißt oft: Bauen, bauen, bauen. Doch der Bausektor ist ziemlich klimaschädlich. Ein Ausweg liegt in der sogenannten Kreislaufwirtschaft.

Das würde zumindest etwas Druck aus dem Markt nehmen. Der beste Schutz vor steigenden Mieten wäre aber etwas anderes: Eigentum. Nur rund die Hälfte der Bevölkerung in Deutschland wohnt im Eigenheim, der Rest mietet. Damit ist die Bundesrepublik EU-weit Schlusslicht. IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer meint, dass hier ein Schlüssel für das Problem liegen könnte. Seine Idee: mehr Menschen Zugang zu Eigentum zu ermöglichen – etwa über staatliche Darlehen als Ersatz für fehlendes Eigenkapital oder höhere Freibeträge bei der Grunderwerbssteuer.

Mieten und Kaufpreise steigen dann zwar weiter. Aber sie treffen längst nicht mehr alle. Und irgendwann macht sich auch der Neubau im Preisniveau bemerkbar. Hoffentlich.

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