Kein weiterer Discounter bei der Polizei?

Nur hier sehen die Gutachter noch Bedarf für eine großflächige Lebensmittelmarkt-Ansiedlung in Uelzen.

Uelzen - Von Marc Rath. Kurz vor der Osterpause wurden die Vorlagen erstellt. Heute und übermorgen tagen die kurzfristig anberaumten Fachausschüsse. Wenn der Verwaltungsausschuss am Montag zu seiner ordentlichen und der Stadtrat am Abend des gleichen Tages zu seiner außerordentlichen Sitzung – eigentlich wegen des umstrittenen Ukraine-Investments der Stadtwerke – zusammengekommen sind, hat Uelzen nach dem Willen der Verwaltung ein erweitertes städtebauliches Entwicklungskonzept für den Lebensmitteleinzelhandel.

Der Grund für die Eile sind seit Jahren andauernde juristische Auseinandersetzungen: Mit seinem geballten Aufgalopp will das Rathaus verhindern, dass sich an der Lüneburger Straße auf dem Grundstück neben der Polizei ein weiterer Discounter ansiedeln kann. Bereits vor einem Jahr hatte der Stadtrat auf einer außerordentlichen Sitzung für dieses Gebiet eine Veränderungssperre verhängt, die laut Bauverwaltung indes zum 31. März abgelaufen ist.

Für den Erben des Grundstücks, den gebürtigen Uelzener Patrik Buchtien, ist die Fläche ein Filetstück. Mehrere Supermarktketten hätten dafür in den vergangenen Jahren Schlange gestanden, doch habe es keine Einigung mit der Stadt gegeben, beklagte er vor einem Jahr gegenüber der AZ. Der heute in Hamburg lebende Buchtien beklagt sich darüber, dass die Stadt ihm die Bebauung am Ilmenauufer verwehren will, während der städtische Bauhof und ein anderer Discounter sich dort bis ans Ufer haben ausdehnen dürfen.

Als Reaktion auf den Ratsbeschluss vor einem Jahr kündigte er an, „alle gerichtlichen Schritte nutzen“ zu wollen. Die Stadtverwaltung schiebt in diesem Streit nunmehr eine Fortschreibung ihres städtebaulichen Entwicklungskonzepts zum Lebensmitteleinzelhandel für die Stadt Uelzen nach. Zwei Jahre nach ihrer ersten Expertise kommt darin die von der Stadt beauftragte Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung (GMA) aus Ludwigsburg zu dem Schluss, dass in der Kernstadt lediglich Bedarf für den am ehemaligen Marktplatz geplanten „Betriebstyp Großer Supermarkt“ bestehe. Ansonstenseien lediglich kleine Lebensmittelläden, Biomärkte oder Spezialanbieter als Ergänzung des Lebensmittelangebotes sinnvoll. Größere Lebensmitteleinzelhandelsbetriebe, insbesondere im Discountbereich, erteilen die Gutachter eine Absage: „Eine ungesteuerte Lebensmitteleinzehandelsentwicklung könnte einerseits die städtebaulich und versorgungsstrukturell gewünschte Ansiedlung am Marktplatz gefährden und anderseits durch Verdrängungseffekte Standorte bedrohen.“

Fortschreibung des Städtebaulichen

Entwicklungskonzeptes

„Lebensmitteleinzelhandel für die

Stadt Uelzen“

– Zusammenfassung –

Auftraggeber: Stadt Uelzen

Auftragnehmer:

Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung

mbH, Ludwigsburg

Stand: März 2010

I. Einleitung (Vorbemerkungen)

Bereits im Januar 2008 wurde für die Stadt Uelzen von der GMA, Gesellschaft für Markt- und

Absatzforschung mbH, Ludwigsburg, ein Konzept zum Lebensmitteleinzelhandel erstellt.

Dieses Konzept war seinerseits Grundlage des im Mai 2008 vom Rat der Stadt beschlossenen

Städtebaulichen Entwicklungskonzeptes „Lebensmitteleinzelhandel für die Stadt Uelzen“.

Mit diesem Entwicklungskonzept war es möglich, Ansiedlungen im Bereich des Lebensmitteleinzelhandels

planungsrechtlich zu steuern und Fehlentwicklungen zu vermeiden.

Damit das Entwicklungskonzept seine Steuerungsfunktion beibehalten kann, ist es nötig, es

in regelmäßigen Abständen zu überprüfen und ggf. fortzuschreiben. Da zwischenzeitlich gewichtigere

Veränderungen im Lebensmitteleinzelhandel in Uelzen1 und auch im Umland eingetreten

sind und der Stadt regelmäßig Anfragen hinsichtlich weiterer Ansiedlungen bzw.

Erweiterungen vorliegen, wurde es erforderlich, das bestehende Städtebauliche Entwicklungskonzeptes

fortzuschreiben. Hiermit wurde die GMA Ludwigsburg im Dezember 2009

beauftragt.

Im Rahmen des vorliegenden Konzeptes wurden

· die wesentlichen Strukturdaten für die Stadt Uelzen aktualisiert,

· die Versorgungssituation im Lebensmitteleinzelhandel in Uelzen sowie im Marktgebiet

bewertet,

· eine Prognose zur Bevölkerungs- und Kaufkraftentwicklung vorgenommen und

· Entwicklungsperspektiven ausgearbeitet.

Die wichtigsten Ergebnisse der im März 2010 fertiggestellten Fortschreibung werden in dieser

Zusammenfassung vorgestellt.

II. Aktuelle Strukturdaten der Stadt Uelzen

Die Stadt Uelzen ist einziges Mittelzentrum des gleichnamigen Landkreises, welcher im Südosten

der Metropolregion Hamburg liegt. Das nächstgelegene Oberzentrum Lüneburg befindet

sich etwa 35 km nördlich von Uelzen. Die Entfernungen zu den nächsten Mittelzentren

Munster und Soltau betragen ca. 40 km bzw. 60 km. Zum Landkreis Uelzen gehören neben

dem Mittelzentrum Uelzen acht Grundzentren, wobei Uelzen innerhalb des Kreisgebietes

eine sehr zentrale Lage aufweist.

Mit über 13.500 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten kommt Uelzen eine dominierende

Rolle als Arbeitsplatzstandort im Landkreis zu. So entfallen in Uelzen fast 390 Beschäftigte

auf 1.000 Einwohner. Entsprechend des hohen Beschäftigtenbesatzes weist Uelzen als einzige

Kommune im gleichnamigen Landkreis einen Einpendlerüberschuss auf, der sich im

Vergleich zur letzten Untersuchung noch einmal erhöht hat. Insgesamt gibt es in Uelzen annähernd

doppelt so viele Ein- wie Auspendler. Diese Zahlen belegen die Bedeutung Uelzens

als Wirtschaftsstandort.

Uelzen hat, verglichen mit anderen Mittelzentren4, mit 160 % einen sehr hohen Zentralitätswert5.

Seit der letzten Untersuchung ist dieser Wert noch einmal angestiegen und unterstreicht

die wichtige Rolle des Mittelzentrums Uelzen für den Landkreis.

Aufgrund der genannten Punkte und der hervorragenden verkehrlichen Erreichbarkeit ist der

gesamte Landkreis Uelzen zum Marktgebiet6 der Stadt Uelzen zu zählen. Gleichzeitig bietet

sich hier für Uelzen eine gute Ausgangslage, um sich auch künftig als zentraler Einzelhandelsstandort

im Landkreis zu positionieren.

Bei der Bevölkerungsentwicklung verstärkte sich der negative Trend der letzten Jahre. Während

noch zu Beginn dieses Jahrzehnts mit 0,2 % bzw. 0,4 % ein vergleichsweise geringer

Einwohnerrückgang in Uelzen und im Landkreis zu verzeichnen war, beschleunigte sich der

Rückgang zwischen 2005 und 2009. In der Stadt Uelzen ging die Zahl der Einwohner um

1,6 % von 35.005 auf 34.451 zurück, während sie im Landkreis um 2,2 % von 96.940 auf

94.783 Einwohner abnahm. Dieser Trend dürfte sich fortsetzen, so dass in der Zukunft von

einem weiteren Einwohnerrückgang in Uelzen und im Landkreis Uelzen auszugehen ist.

Basierend auf den bereits genannten Werten und weiteren Kennzahlen steht aktuell im

Marktgebiet bei Nahrungs- und Genussmitteln ein Kaufkraftvolumen von 165,8 Mio. €, davon

61,2 Mio. € in Uelzen, zur Verfügung. Der Lebensmitteleinzelhandel in der Stadt Uelzen erzielt

dabei einen bereinigten Umsatz8 von ca. 73 Mio. €. Davon entfallen

· ca. 51,5 Mio. € auf die Stadt Uelzen und

· ca. 21,5 Mio. € auf das Umland (Kommunen des Landkreises Uelzen).

Vom gesamten Kaufkraftvolumen in der Stadt Uelzen und den kreisangehörigen Gemeinden

schöpft der Lebensmitteleinzelhandel der Stadt Uelzen etwa 44 % ab. Diese Abschöpfungsquote

bewegt sich bereits auf einem hohen Niveau, so dass sich nur noch leichte Steigerungspotenziale

ableiten lassen.

III. Künftige Entwicklung der Einwohner und Kaufkraft

Aufgrund der vom niedersächsischen Landesbetrieb für Statistik und Kommunikationstechnologie

(LSKN) erstellten Bevölkerungsprognose und dem sich in den letzten Jahren beschleunigenden

Einwohnerrückgang wird für das Jahr 2015 für die Stadt Uelzen eine Einwohnerzahl

von 33.900 und für den gesamten Landkreis von 92.700 prognostiziert. Entsprechend

dieser Prognose ist mit einem Rückgang des bestehenden Kaufkraftvolumens zu

rechnen. Bei Nahrungs- und Genussmitteln lägen dabei folgende Werte vor:

· Stadt Uelzen: ca. 60,2 Mio. €

· Gesamter Landkreis: ca. 162,2 Mio. €.

Damit stehen 2015 in Uelzen rund 1 Mio. € und im gesamten Landkreis rund 3,6 Mio. € weniger

Kaufkraft zur Verfügung.

Zusätzliche Flächenpotenziale für die Ansiedlung neuer Märkte können sich deshalb nur aus

einer erhöhten Kaufkraftabschöpfung ergeben. Diese ist möglich, wenn mit einer Neuansiedlung

der bisher zu schwach vertretene Betriebstyp Großer Supermarkt gestärkt wird, der die

mittelzentrale Position von Uelzen verbessert und in den Umlandgemeinden nicht entwicklungsfähig

ist. Im Gegensatz dazu kann aufgrund der hohen Discountdichte in Uelzen und im

Landkreis weder durch einen neuen noch durch die Erweiterung eines bestehenden Discounters

eine höhere Kaufkraftabschöpfung erreicht werden.

Aus der unter dieser Voraussetzung ermittelten, höheren Kaufkraftabschöpfung ergibt sich

im Vergleich zum Ausgangsjahr ein Mehrumsatz von 7 Mio. €. Basierend auf Flächenproduktivitätswerten,

die der leistungsfähige Handel bei Neubaumaßnahmen erreichen muss, bedeutet

das rechnerisch ein zusätzliches Flächenpotenzial von rd. 2.000 m². Dies entspricht in

etwa dem Lebensmittelflächenanteil des geplanten Großen Supermarktes auf dem ehemaligen

Marktplatz.

IV. Angebotssituation im Lebensmitteleinzelhandel

Im Lebensmitteleinzelhandel ist aktuell eine Verkaufsfläche von ca. 27.300 m² in 79 Betrieben

vorhanden. Nach Betriebstypen verteilt sich die Verkaufsfläche wie folgt:

Betriebstyp VK in m²

· SB-Warenhaus (real): ca. 6.300

· großer Supermarkt (E-Center): ca. 3.600

· Supermarkt (Rewe, Neukauf): ca. 2.350

· Discounter: ca. 10.050

· Getränkemärkte: ca. 1.900

· sonstige: ca. 3.150

Innerhalb der Kernstadt, inklusive Veerßen, liegt eine gute Nahversorgung in Bereich nördlich

und südlich der Oldenstädter Straße, im Bereich Schillerstraße, im Luisenviertel und in Veerßen

vor. Eine vernünftige Nahversorgungsqualität ist in den Stadträumen Eschenkamp, Nordost-

Oldenstadt-West und Norden gegeben, während sie im Sternviertel aufgrund der ungünstigen

Lage des Lidl-Discounters als schlecht einzustufen ist. In den Stadtgebieten südlicher

Hammersteinplatz und Königsberg ist im Moment keine wohnortnahe Versorgung vorhanden.

Unter den Ortsteilen hat sich durch die Ansiedlung zweier Discounter die Versorgungsqualität

in Holdenstedt sowie Westerweyhe / Kirchweyhe deutlich verbessert. In Oldenstadt ist mit

dem dortigen Kaufmannsladen und zwei Bäckereien noch eine schwache Versorgungsstruktur

vorhanden. Eine gewisse Grundversorgung durch kleinere Anbieter ist darüber hinaus nur

noch in Groß Liedern, Hanstedt II und Molzen gegeben.

Insgesamt ist der Lebensmitteleinzelhandel in der Stadt Uelzen, vor allem in der Kernstadt,

jedoch durch ein umfangreiches Angebot gekennzeichnet, wobei eine ausgeprägte Discountlastigkeit

zu verzeichnen ist. Gleichfalls gut aufgestellt ist Uelzen in der Kategorie SB-Warenhaus,

in der mit dem bestehenden real ein ausreichend dimensionierter, leistungsfähiger

und gut erreichbarer Markt vorhanden ist.

Im Gegensatz dazu fällt der Besatz bei den Betriebstypen Großer Supermarkt und Supermarkt

für ein Mittelzentrum in der Größe von Uelzen zu gering aus. Hauptgrund hierfür ist

die Schließung des zweiten E-Centers im Uhlenköper-Park. Mit der Umsetzung des Projektes

am ehemaligen Marktplatz und der dort geplanten Ansiedlung eines weiteren Großen

Supermarktes wird dieses Defizit erheblich verringert und die mittelzentrale Funktion Uelzens

gestärkt. Gleichzeitig wird die Versorgungsqualität im südlichen Kernstadtgebiet (Königsberg,

südlicher Hammersteinplatz) als auch der Innenstadt selbst verbessert.

V. Empfehlungen

Der Lebensmitteleinzelhandel in der Stadt Uelzen ist, von einer Ausnahme abgesehen,

durch ein umfangreiches Angebot gekennzeichnet. Die Ausnahme betrifft jedoch

den für die Funktion eines Mittelzentrums wichtigen Betriebstyp Großer Supermarkt,

der in Uelzen nur schwach vertreten ist. In diesem Bereich besteht daher noch Potenzial

für die Ansiedlung eines neuen Marktes. Vorgesehen hierfür ist das ehemalige

Marktplatzgelände am Südeingang zur Innenstadt, welches Gegenstand der aktuellen

europaweiten Ausschreibung ist. Gleichzeitig wird mit der Ansiedlung die Versorgungsqualität

im südlichen Kernstadtgebiet (Königsberg, südlicher Hammersteinplatz)

als auch der Innenstadt selbst verbessert.

· Neben der Ansiedlung am ehemaligen Marktplatz sind in der Kernstadt grundsätzlich

auch Ergänzungen des Lebensmittelangebotes durch kleine Betriebe möglich, welche

der wohnortnahen Versorgung dienen, wie z.B. kleine Lebensmittelläden, Biomärkte

oder Spezialanbieter.

· Darüber hinaus ist in der Kernstadt weder die Neuansiedlung größerer Lebensmitteleinzelhandelsbetriebe,

insbesondere im Discountbereich, noch die Erweiterung bestehender

Betriebe erforderlich. Zu sichern ist dieses Planungsziel über entsprechende

Bebauungspläne.

· Eine ungesteuerte Lebensmitteleinzelhandelsentwicklung könnte einerseits die städtebaulich

und versorgungsstrukturell gewünschte Ansiedlung am Marktplatz gefährden

und andererseits durch Verdrängungseffekte Standorte bedrohen, welche für die

Nahversorgung von Bedeutung sind (z.B. Edeka-Netto in der Birkenallee).

· In Oldenstadt ist die Nahversorgung zu stärken, falls sich der Ortsteil über die B 191

nach Süden Richtung Groß Liedern entwickeln sollte.

· Auch in den unterversorgten Wohnschwerpunkten Molzen und Groß Liedern ist die

Nahversorgung zu verstärken, falls es zu einer weiteren Wohngebietsentwicklung

kommen sollte.

Die komplette Expertise mit Tabellen, Grafiken und weiteren Erläuterungen finden Sie im Anhang der Voirlage 2010/066 im Rats- und Informationssystem der Stadt auf http://www.uelzen.de

Das könnte Sie auch interessieren

Kommentare